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物业管理作为物业的后期管理，是确保物业保值增值的重要手段。在我国，物业管理尚属起步晚的"朝阳产业"， 但从目前物业管理运营市场来看，企业的管理决策对物业管理的认识，大多停留在平面的服务层面上，如设夜行灯、安排门卫值班等等，虽然是必须的，但这种平面式的服务内容缺乏想象，没有独创，往往是事倍功半，工作效率低下，不能满足业主的各种需求。 病因在于物业管理公司内部管理运营结构不合理，管理技术落后，首先是观念没有彻底改变，传统型管理占主导地位，虽然强调了服务，但因其是平面式的，有"表"没有及"里"，所以仅仅是解决了为业主服务这一面，而忽视了如何为业主提供高质量服务的一面；其次，物业管理公司运营结构软弱，衔接不佳，内耗大，缺乏一套系统的管理体系，造成业主与管理者、管理者与决策者之间的断层空白，致使问题越积越多，处理时间越来越长，以至于问题终还是得不到解决，不了了之，使物业管理陷入疲软无力的境地。因此，物业管理公司能实现有序管理的当务之急在于要迅速建立起一套规范化、标准化、反应灵敏的动态物业管理体系。 但物业管理要建立一套规范合理的运作机制并不是一件容易的事，规范而又合理的东西往往是许多经验的长期积累，且需经过多年的探索验证。而对国内众多物业管理公司来说，刚刚兴起的这个行业让大家多少有点赶鸭子上架的味道，且往往又是物业开发商的无奈之举，与物业开发商多有些"血缘"关系。因此，如何迅速建立起一套适切合理的牧业管理体系，是目前物业管理公司所关注的一个重要问题。目前，国内一些起步较早、崇尚规范经营的物业管理公司都在尝试导入ISO9000来建立自己的运作体系，通过一段时间的运作，已在物业管理上取得一些佳绩。 对物业管理公司而言，要建立起一套物业管理体系有三个关键方面要注意，即管理职责、质量体系结构及人员和物质资源。这三个关键方面的焦点是业主，只有这三个关键方面相互协调时，才能保证业主满意。ISO9000的建立意在强调业主的重要，与业主接触面上的质量控制的重要。物业管理如不能很好控制与业主接触面上的质量，服务质量就难以形成。 结合物业管理实际情况及今后的发展，据此建立起一个科学完善的"合同评审程序"，识别并确定客户的需求，同时判断自己是否具有满足业主需求的能力。区分出哪些是自己能够提供的服务项目，哪些是由外部服务组织提供的服务项目。外部伺服性服务组织的选择，可依据实际情况建立"分包商选择与管理程序"，以分承包方的形式进行，并将有关分包服务项目列入与分承包方签署的分包合同或协议中。 对提供的服务按实际情况建立"服务过程查核程序"、"服务过程状态识别程序"，"服务管理程序"进行服务质量的全程管理，并对其结果追踪确认。同时建立"公共设施、器材管理程序"、建立"维护保洁控制程序"、"紧急应变作业程序"、"人员进驻控制程序"和"保安驻警控制程序"，以给物业管理正常运作提供运行保障和保障。 物业ISO9001标准建立起一个开放式的信息沟通体系，如建立："客户满意度调查程序"、"客户抱怨处理程序"，并通过至少每年一次对业主进行"需求的连续评审"。建立的"新服务项目企划程序"策划新服务项目，以向业主尽可能多提供按需服务，从而促使物业管理公司走出管理的消极状态。 对物业管理服务中存在的问题，建立"服务的鉴别与追溯性程序"，建立"不符合服务控制程序"，建立"纠正与措施程序"等改进措施加以自我改进完善。在物业管理公司内部管理上，可以通过实际情况建立"管理责任程序"，建立"文件与资料控制程序"，建立"机电设备控制程序"、"行政服务控制程序"，建立"进料控制程序"，建立"库存作业管理程序"、"搬运控制程序"、"交房作业管理程序"加以内部规范管理；通过建立"质量记录管理程序"如实记录运行中的活动结果，并妥善保存这些记录，以提供作为内部及第三方审核的证据；并建立"统计技术管理程序"对这些质量记录加以统计并进行技术分析。同时，通过建立"内部管理审核程序"以完善内部管理审核体系。 在人力资源的配备上，根据实际工作需要设置部门和人员，要求建立"工作职责说明书"，规定定量、定性的服务内容和服务应达到的水准，避免人浮于事的弊端。并按ISO9001标准之建立"培训管理程序"，对全体员工进行物业管理基本知识、岗位任职资格等培训，并进行资格确认，以保证公司员工对公司完善管理、公司发展的适应，使物业管理公司在建好一个企业的同时，更培养锻炼了一支队伍。 物业ISO9000认证体系是一种从管理模式向服务模式进化的体系，它所强调的是将服务作为一种商品，确保被服务者在使用过程中的满意程度，是一种服务质量承诺的兑现，强调人对人的服务，是一个为业主提供综合性整合化服务的系统。这个体系的建立将使物业管理逐步朝为业主按需提供服务的理想化方向发展，并以其全新体制的优势促使物业管理真正成为产业经济活动，以塑造众多的需求群体和拉动巨大的需求市场，以此影响、优化物业管理的市场环境，推动物业管理的发展。
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IATF16949+ISO14001整合一化体系认证的好处？ IATF16949 (汽车 供应链 品质标准，QMS与 ISO 14001 ( 环境管理体系 标准，EMS) 与) 已渐渐成为供货商需要符合的两大主要标准，不少汽车制造商及主要的 线供应商，如福特、戴姆勒克莱斯勒和Visteon， 均已将环境管理体系 要求加进他们的客户特定要求之中。 究竟这两套标准有没有重叠的地方呢？如有的话，又是否可以将他们共通的部分组合为一个体系，而不是分别推行两个独立的体系去处理环境管理和品质管理 呢？ 其实，只要通过策略性的规划和协调，加上适当的组织架构，机构是可以把 品质管理 体系和 环境管理体系 组合，从而资源利用效率。本文会就ISO 14001:2004和IATF16949:2016的主要共通处进行分析，同时找到推行综合管理体系共同处的机会。 到底在什么地方可以找到 综合管理体系 的机会？其实几乎在所有的重要条文中都能找到两个体系标准的共通处。这里通过比较ISO 14001:2004和IATF6949:2016的相关条文，举例了主要的可组合领域。 文件管理TIATF16949的4.2.3条和ISO 14001的4.4.4.c条 两套标准均要求要有体系来管理所有用来阐明政策、程序和方法的文件，而TS 的要求已完全将ISO 14001的要求包含在内，即在TS的体系内推行ISO 14001文件管理，也会符合ISO 14001的要求。 要注意的地方，是核准这两套文件的负责人或许会不相同，但两套标准都允许机构自行决定核准人。对核准 质量管理 体统和环境管理体系文件并不要求一定是同一个人。 记录管理TIATF16949的4.2.4.1条和ISO 14001的4.5.4条 两套标准都要求将记录标识和保存。虽然两套体系的记录显然会不同，但却可共享一套方法和程序去阐明如何推行记录管理。 信息传递 IATF16949的5.1 及5.5.3条和ISO 14001的4.4.3条 两者也强调将客户要求、法规要求、品质政策和环境政策在内部和外部进行有效的沟通。其实只要通过协调，便可利用相同的渠道或媒体，将环境及品质管理 体系的信息传送出去。现实情况是，对普通的公司来讲，可用的沟通渠道就只有有限的几种。很多公司试着通过管理评审、创办公司刊物、小组会议等方式来贯彻标准中对信息传递的要求。但经常会出现一种无序状态，如明明一份刊物已经足够传递信息，还会有第二份刊物的出台。 目的、目标、方案、监察及测量IATF16949的5.1.1、5.4.1条和ISO 14001的4.4.3及4.5.1条 监控及测量品质管理体系和环境管理体系运作绩效的指标虽有分别，但也可共享一套体系及流程将绩效信息向 管理层和其它有关人士或组织汇报。 规划IATF16949的5.4.2条和ISO 14001的4.3条 品质管理体系和环境管理体系的目的，都是将会对机构造成影响的挑战识别出来；同时妥善处理任何体系上的变动，使另一体系不致受影响。如设立综合管理体系，评估及推行变动时便可同时考虑到对品质管理体系和环境管理体系的潜在影响。 管理评审IATF16949的5.6.1条和ISO 14001的4.6条 两套标准都确定了介定管理评审流程输入及输出的资料的必要性。虽然输入及输出的资料会有不同，但方法却基本上没有分别。此外，若把两个独立的管理评审组合为一，而评审报告也包含对品质管理体系和环境管理体系的成效评估，便可协助企业同时符合营运目的和客户的要求。 能力、培训及意识 TS 16949的6.2.2条和ISO 14001的4.4.2条 两套标准都提出了对员工能力的要求，都希望有受过培训的人员来胜任各自的工作要求。尽管两套标准的条款文字表述有所不同，但定义资格认定和胜任要求、确保能力、评估有效性和持续培训等方面所采用的方法，实质都是相同的。 内部审核TS 16949的8.2.2条和ISO 14001的4.5.5条 对两套体系用同样的内部审核体系进行审核是组合体系中省时有效的领域之一。 虽然内部审核员的要求资格有分别，但内部审核的目的却相同，所以只要在流程中找出TS 和ISO 14001的共通要求，便可共享一个内部审核体系，也只需执行一次内部审核，便能同时符合两套标准的要求，主要可从如下几大问题着手： 这个过程的目的，目标，对象是什么？实现这些目的应该如何做？ 谁是客户、相关方和政府机构？他们的要求是什么？ 有没有和这个过程相关的环境要素、影响和程序？ 你在这个过程中的角色、职责是什么？ 如何测量、监控和跟踪这个过程？ 你曾经接受过哪些培训？你清楚的了解这些要求吗？遇到环境相关的突发事件是怎么处理的？ 这个过程是否有相关的文件和记录要求？ 建议改进的过程是什么？你是否有参与到这个过程中？ 方针是什么？为完成方针，做了什么？ 是如何汇报或记录产品和环境的不符合项的？ TS 16949对环境方面的相关要求 除了以上可以在两套体系中找到对应的条文进行组合之外，ISO/TS 16949:2002的部分条文也涵盖了环境管理体系的要求在内： 6.4.1条 组织必须考虑产品和员工潜在风险小化的方法，特别是在设计和开发过程和制造过程的活动中。 7.2.1(C)条 注2和3说明了在循环、考虑环境影响、政府、和环境适用于材料的获得、存储、搬运 、和处理。 7.3.2.1条 考虑在车辆报废等方面的环境问题，组织必须对产品设计输入要求进行识别、形成文件并进行评审。在环境管理体系相关条款中的顾客特殊要求，和ISO 14001 4.3.2条的"其他"要求一致，而用"其他"要求评估符合性与ISO 14001中的4.5.2条一致。 7.3.2.2条 这一条包含了环境管理在制造过程设计活动需要考虑的方面。 7.4.1.1条 这一条要求所有采购的产品或材料，均必须满足使用的法规要求，在ISO 14001的第4.4.6(C)条有所提及。当与供方存在合并、兼并或从属关系时，组织应该验证供方质量管理 体系的延续性和有效性。 效率节约成本 由此可见，把品质管理体系和环境管理体系组合起来的机会可说是很多；至于能否成功推行，关键却在于组织的管理架构和汇报体系。很多组织认为环境管理体系的功能促使组织实践符合法律、法规的承诺；而品质管理体系则针对客户产品和机构的运作，所以故意让品质管理体系和环境管理体系独立运作。 但退一步看，品质管理体系和环境管理体系却是互有关连、互相影响的，如果将它们组合起来，便可用一个宏观的方法来作决策，所作的决定亦能同时符合不同层面的要求，包括环境管理、品质管理、机构目标和客户要求等
1. 由于外包是由外部组织完成的，对外包组织的控制相对于组织内部，较为困难。这些控制包括资源保障（包括设备、人力资源、信息等）、过程策划、过程控制、监视和测量、产品标识和可追溯性等。 2. 外包方作为一种资源，受限于地理区域或其它原因，有时是稀缺的，如电镀厂。一个区域可能仅存在一家电镀厂，产品需要电镀只能选择这一家，电镀厂就缺乏动力来迎合组织提出的管理或协作要求。组织很难通过自身努力来改善这些现状。 3. 外包的过程、产品和服务虽然对组织很重要，但外包费用不高，无法引起外包方的重视。如快递一台仪器，虽然运输过程中的产品防护非常重要，但由于快递费用有限，承运方对产品防护的要求仅能按其快递规范来执行，企业很难对承运方施加足够的控制。这一现象在中小企业当中更为明显。 4. 现代经济是分工和协作的经济，一个组织的外包活动通常非常多。认证审核组在有限的工作时间内对挑出的重要外程中进行检查，通常只能查个皮毛，仅对控制的形式和结果作评价，对有效性和适宜性无法深入检查。 5. 外包的运作和控制有时分布在采购部门之外，在其它部门检查时容易忽视对外包的审核。 6. 认证准则中关于外包的要求描述的很抽象，审核组很难作出外程控制是否适宜、有效的结论。 四）常见的外包形式和控制方法。 1）常见的外程及存在形式： 过程外包：设计外包、生产外包、工序（加工）外包、运输外包、售后外包等； 职能外包：培训外包、食堂管理外包、计量管理外包、设备维保外包、厂区物业外包等； 2）外包活动控制的方法及分析： A）控制外包方整个管理体系的控制，参与外包方管理体系的策划和监视，如PPAP。 相关概念： Production Part Approval Process 生产件批准程序，即生产件认可过程,要求按照事先批准的程序生产,制造出的样件用于验证生产能力。 需要提交的保证材料主要有生产件尺寸检验报告,外观检验报告,功能检验报告, 材料检验报告;还包括零件控制方法和供应商控制方法; 主要是制造型企业要求供应商在提交产品时做PPAP文件及首件，只有当ppap文件全部合格后才能提交；当工程变更后还须提交报告。 B）组织二方审核。以组织的名义对其供方实施现场审核并出具审核结论，审核准则由组织策划决定。外包方需对审核出具的不符合实施整改，并获得组织的认可。审核组可以由组织直接派出，也可以外聘审核员或外包。 C）体系或产品要求通过第三方认证或检测。要求外包方在承包前需获得指定或不指定认证机构的第三方管理体系认证，或要求外包方的产品通过第三方检测机构的委托试验或产品认证，如RoHS认证。 D）合同，质量保证和附加义务约定。一般情况下，组织均会与外包方签订有法律约束力的经济合同。通过合同来约束外包方的责任和义务。关键是看这些合同的条款，是否能保护组织的预期和利益。如果仅仅是外包方的格式合同，通常不能满足体系有效性的要求。 E）驻厂监造/质检/工程师。在外程非常重要，而外包方没有能力保证绩效时，可采用这种比较实用的措施。组织派出的人员，在现场参与策划，批准工艺，参与监视和测量等等，能有力保证外包方的外程满足预期的要求。 F）供应商调查、评价和业绩监视。外包方在承接外包业务之前，需要获得组织的认可。这个认可活动包括外包方的资质能力调查和评价、产品试制或试用，以及持续的外包绩效监视等。必要时，由组织委派审查组对外包方现场实施审查或（专业的、系统的、独立的）二方审核。这些是质量管理体系标准所要求的。环境管理体系则要求组织考虑将外包方的环境义务列入评价准则之中，对确保对外包方实施足够的影响。 G）检验和验证。无论是外包还是采购，检验和验证是有保证力的手段。检验需要投入检验所需资源，涉及管理成本，是组织考虑采用检验还是验证的主要因素。 五）认证审核应考虑的风险和有效性评价准则。 认证机构对申请组织实施认证审核并且颁发认证，是一种信用担保行为。认证机构根据经营环境和自身定位，以及相关方的期望和要求，制定认证评定的准则，对申请组织质量和环境管理体系运行符合性和有效性实施审核和评价，终作出认证决定。也就是说，对于不同的认证机构，不同的申请组织，会有不同的认证评定准则。而不能仅仅是符合法定要求。 评价外包的风险和外包控制的有效性，可以考虑以下几个方面： 1）外包的产品、服务和过程，对组织质量和环境管理体系的影响有多大。 A）如果外包涉及相关方的强制性要求，如法律法规、与组织的顾客签订的合同等，当外包控制失效，就会涉及违法违规或违反合同等恶性事故发生。某些外包的产品、服务和过程涉及性要求，比如说危化品运输，一旦失控，会造成对相关方（包括认证机构）带来很大的风险。 上述这些外包如果失控，应该成为认证评定的否决项。 B）有些外程虽然不涉及强制性要求，但对其公开申明的方针目标有较大的影响，或无法履行对相关方（如顾客）的承诺，或显著影响组织的体系运行（如因外包方未按时交付而导致停产）。这些外包失控产生的风险，主要是会对相关方（顾客、员工、股东、社会等）的利益造成侵害。审核组应在现场评价其风险等级，并出具不符合报告或观察项。 C）实践中，有很多外包对管理体系的影响比较小。组织没有识别或没有实施严格的管理，并不会对管理体系的有效性带来比较大的影响。审核时应抓大放小，或仅与受审核方作适当的交流。 2）外包控制方法的选择。前文已经描述了外包的几种常见的控制方法。实践中，组织常常是根据需要综合利用其中方法。每一种方法，对外包控制均有一定的效果（收益），但同时也均需投入一定的资源（成本）。将收益与成本相比较，就是效率。 以下几种情况，可以认为外包的控制方法或控制效果未达到认证要求： A）不符合GB/T19001-2016《质量管理体系 要求》和GB/T24001-2016《环境管理体系 要求及使用指南》二个标准关于外包控制的条款要求； B）外包的控制程度无法保证产品（和服务）的质量符合规定的要求，如产品的质量特性无法得到验证，无法向相关方证明外包质量受控； C）外包的实际控制效果影响了与相关方签订的合同（如销售订单或与社区签订的环保约定）的履行，如交付时间； D）外包产生的经济损失和运营风险，使组织无法保证具备稳定地履行与相关方签订合同的能力； E）外包的控制效果无法保证组织各层次目标指标的实现。 综上所述，认证审核组应在组织选择外包控制方法所考虑的效率，和认证风险之间取得一个适当的平衡。既不能片面强调组织的资源能力或经济效益，也不能妄顾认证机构的认证风险。
